ברכישת דירה מקבלן, מלבד תשלום התמורה בגין הדירה, הקבלן מחייב אתכם בתשלום שכר טרחת עורך בשיעורים הקבועים בחוק, אך חשוב לציין כי אין זה אומר שעורך הדין של הקבלן מייצג את האניטרסים שלכם. עורך הדין של הקבלן אחראי לדיווח העסקה לרשויות המס ולרישום הזכויות על שמכם בסוף התהליך. לכן חשוב מעוד לקבל ייעוץ משפטי לפני רכישת דירה מקבלן ולהיות מיוצגים ע"י עורך דין מטעמכם.

רוב האנשים סבורים כי חוזה המכר של הקבלן הינו מסמך סופי אשר לא ניתן לשנות אותו ולערוך בו שינויים לבקשתכם וחבל שכך. ניתן ואף רצוי להוסיף שינויים ולערוך סעיפים מסויימים אשר יעניקו לכם הגנה מירבית בתור הרוכשים.

לפני שרוכשים דירה מקבלן ישנם מספר דברים חשובים שכאי לבדוק:

• יש לוודא שהקרקע שעליה נבנה הבניין היא בבעלות הקבלן או שהוא בעל זכות ניאותה בה, כלומר כי הוא בעל זכות חכירה לזמן ארוך וכי אין על הקרקע שעבודים, עיקולים וכדומה.
• נוסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), בציון מספר גוש וחלקה.
• מסמכי הבעלות של היזם ו/או הקבלן.
• ההרשאה של המשווק להבטחות בשם הבעלים.
• מסמכי הבעלות שברשות החברה, בעת רכישת דירה מחברה משכנת.

אם הקרקע היא בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, יש לבדוק אם היא עברה היוון. אם לא, ייתכן שתידרשו לשלם מאוחר יותר דמי היוון, דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה, העלולים להגיע לסכומים גבוהים. היוון הוא תשלום חד-פעמי מראש של דמי החכירה השנתיים העתידיים. הוא מחושב בהתאם לתקופת החכירה, לשיעור דמי החכירה ולריבית ניכיון. אף על פי כן, מועצת מקרקעי ישראל קבעה שיעור אחיד להיוון והוא 5.5% מאומדן שווי המקרקעין. הזכויות במקרקעין הן בהתבסס על השטח המבונה המוחכר. המצטרפים להיוון יקבלו זיכוי של דמי חכירה שנתיים לשנה השוטפת.

אם הקרקע לא עברה פרצלציה, היא אינה רשומה בטאבו, והיא תירשם רק בחברה המשכנת וברשות מקרקעי ישראל כהתחייבות לרישום. הרישום כולל שלושה חלקים: (א) פרצלציה; (ב) רישום בית משותף; (ג) רישום זכויות משתכנים.

אם מדובר ב"עסקת קומבינציה", דהיינו כאשר בעל קרקע מוכר לקבלן חלק מהקרקע ובתמורה מקבל חלק מהדירות בבניין שיבנה, יש לבדוק לבדוק: האם רשומה הערת אזהרה על שם הקבלן על הקרקע, האם יוכל הקונה לרשום הערת אזהרה על הקרקע, ומהם תנאי העִסקה בין הקבלן לבין בעל הקרקע. שימו לב שהדירה העומדת לרכישה לא יוחדה למי מבעלי המגרש.

כמן כן, יש לוודא כי בידי המוכר היתר בנייה שהוציאה הרשות המקומית. הקבלן יכול להציג בפני הקונה את היתר הבנייה. יש לשים לב לפרטים כמו גוש, חלקה, תת-חלקה ובניין כדי לוודא שההיתר הוצא לבניין שבו נרכשת הדירה (אפשר לברר פרטים אלה ברשות המקומית). אין לרכוש דירה בבניין שלגביו טרם הוצא היתר בנייה כחוק. בדקו אם למוכר יש אישור מראש מנציבות מס הכנסה ומס רכוש.

לסיכום, כאר מתכננים לרכוש דירה מקבלן ולהשקיע את מיטב כספכם, יש לעשות זאת בזהירות בחכמה ולאחר קבלת ייעוץ משפטי מעו"ד שעוסק בתחום.