מס הרכישה מחושב לפי שווי העסקה, ושיעוריו מתעדכנים אחת לשנה אך קיימים שיעורי מס שונים לכל מקרה כגון: דירת מגורים המוגדרת כדירה יחידה (כולל דירה של משפרי דיור), דירות נוספות מעבר לדירה המוגדרת כדירה יחידה וזכויות במקרקעין שאינם מיועדים למגורים (מסחר, חקלאות וכד').
תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (מס רכישה) קובעות פטורים והקלות בתשלום מס הרכישה. כך למשל ברכישת חלק מדירה יחושב המס על פי שווי הדירה בשלמותה, ותוצאת החישוב תוכפל בחלק הנרכש.
הגדרת דירה יחידה
דירה יחידה מוגדרת כדירת מגורים שהיא דירתו היחידה של תושב ישראל, כולל מי שבתוך שנתיים מרכישת הדירה הפך לתושב ישראל או לתושב חוזר.
רוכש הדירה, בן/בת הזוג שגר/ה עמו וילדיו (שאינם נשואים) עד גיל 18, נחשבים לעניין זה כרוכש יחיד.
דירה תיחשב כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, בנוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני ה-01.01.1997, או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש ואם הדירה התקבלה בירושה – חלקו בה אינו עולה על חצי.
משפרי דיור
אם רוכש של דירת מגורים היה בעליה של דירה אחת בנוסף לדירה שרכש, והוא מכר את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה, או בתוך שנה מיום שנמסרה לו הדירה החדשה, אם נרכשה מקבלן – הוא ייחשב כבעל דירה יחידה (בעת מכירת הדירה הנוספת יש לדווח למשרד מיסוי המקרקעין).
רוכש של דירה ייחשב כבעליה של דירה יחידה גם במקרה של רכישת "דירה חלופית" – כאשר מתקיימים לגביו כל התנאים הבאים:
- היו בבעלותו שתי דירות במקביל והוא מכר אחת מהן בפטור ממס שבח.
- בתוך 12 חודשים ממכירת הדירה הראשונה הוא מכר את הדירה השנייה בפטור ממס שבח, בהתאם לסעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).
- שווי שתי הדירות יחד לא עלה על 2,034,000 ש"ח (נכון לתקופה שבין ה-01.01.2020 ל-31.12.2020).
- בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או בשנה שלאחר מכירתה, הוא רכש את הדירה השלישית ("הדירה החלופית"), בסכום השווה ל-3/4 לפחות משוויין של שתי הדירות הקודמות יחד.
שיעורי המס לדירה יחידה
מדרגה ראשונה
על חלק השווי שעד 1,744,505 ש"ח לא ישולם מס רכישה, החל מיום 16.01.2020 ועד יום 15.01.2021 (עד 1,696,750 ש"ח בשנה שלפני כן).
מדרגה שנייה
על חלק השווי שמעל 1,744,505 ש"ח ועד 2,069,205 ש"ח ישולם מס בשיעור של 3.5%, החל מיום 16.01.2020 ועד יום 15.01.2021 (בין 1,696,750 ש"ח ל-1,974,335 ש"ח בשנה שלפני כן).
מדרגה שלישית
על חלק השווי שמעל 2,069,205 ש"ח ועד 5,338,290 ש"ח ישולם מס בשיעור של 5%, החל מיום 16.01.2020 ועד יום 15.01.2021 (בין 2,012,560 ש"ח ל-5,192,150 ש"ח בשנה שלפני כן).
מדרגה רביעית
על חלק השווי שמעל 5,338,290 ש"ח ועד 17,794,305 ש"ח ישולם מס בשיעור של 8%, החל מיום 16.01.2020 ועד יום 15.01.2021 (בין 5,192,150 ש"ח ל-17,307,170 ש"ח בשנה שלפני כן).
מדרגה חמישת
על חלק השווי שמעל 17,794,305 ש"ח ישולם מס בשיעור של 10%, החל מיום 16.01.2020 ועד יום 15.01.2021 (מעל 17,307,170 ש"ח בשנה שלפני כן).
פטור לנכים
נכים ועיוורים הרוכשים דירה יחידה ששוויה עד 2,500,000, עשויים להיות זכאים לפטור ממס על מדרגת התשלום הראשונה ולמס מופחת על שאר הסכום.
שיעורי לכל דירת מגורים מעבר לדירה הראשונה
- שיעורי המס המעודכנים החל מיום 16.01.2020 ועד יום 15.01.2021:
- מדרגה ראשונה, עד 5,340,425 ש"ח: על חלק השווי שעד סכום זה ישולם מס בשיעור של 8% (עד 5,194,225 ש"ח לפני כן).
- מדרגה שנייה, מעל 5,340,425 ש"ח: על חלק השווי העולה על סכום זה ישולם מס בשיעור של 10% (מעל 5,194,225 ש"ח לפני כן).
