נכס יכול להיות רשום בטאבו (לשכת רישום מקרקעין) או בספרי החברה המשכנת וברמ"י (רשות מקרקעי ישראל/ מנהל מקרקעי ישראל).
רוכשי דירות רבים לא מבינים את ההבדלים בין השניים. לפעמים רוכשי דירות או בעלי הדירות עצמם חוששים כשדירתם אינה רשומה בטאבו. האם החשש מוצדק?
לשכת רישום מקרקעין (טאבו)
לשכת רישום מקרקעין (טאבו) היא הגוף האחראי על ניהול רישומי המקרקעין וכל אוסף התעודות והמסמכים הקשורים בנכס.
בלשכות הרישום מבוצעות עסקאות ופעולות הנרשמות בפנקסי המקרקעין: מכר, חכירות, הערות אזהרה, ירושות/צוואות, משכנתאות, פעולות תכנון, זיקות הנאה, זכות קדימה, צווים של בתי משפט, רשויות אחרות ועוד.
פעולות נוספות שבאחריות הלשכות הן הפקת נסחי רישום המווים מעין תעודת זהות של הנכס המכילה הפרטים חיוניים.
כיום פנקסי המקרקעין נגישים מאוד, וניתן לבצע פעולות רבות באופן מקוון.
מהם תפקידי הרשות/טאבו?
ניהול פנקסי המקרקעין
המקרקעין במדינת ישראל רשומים בשלושה סוגי פנקסים:
פנקס השטרות – בו רשומים מקרקעין שטרם עברו הליכים של הסדר זכויות הקניין לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969.
פנקס הזכויות – בו רשומים מקרקעין שעברו הליכים של הסדר זכויות הקניין, לאחר מדידה ומיפוי רשמיים ולאחר בירור רשמי ופומבי של תביעות לזכויות במקרקעין.
פנקס הבתים המשותפים – בו רשומים הבתים שלגביהם ניתנו צווי רישום בית משותף בהתאם לתשריטים הכוללים את תיאור הבתים והדירות שבהם.
פנקסי המקרקעין מנוהלים בלשכות רישום המקרקעין ומשקפים נאמנה את המצב המשפטי של זכויות המקרקעין שבתחומי המדינה.
אישור עסקאות ופעולות אחרות במקרקעין ורישומן בפנקסי המקרקעין
על פי הוראות החוק, עסקה במקרקעין טעונה רישום בפנקסים. העסקה נגמרת ברישום ורק אז כוחה יפה מבחינה משפטית כלפי הכול. כל עוד לא נרשמה העסקה יש למקבל הזכות, זכות חוזית שתוקפה הוא בין הצדדים בלבד.
רישום בתים בפנקסי הבתים המשותפים
תהליך שבאמצעותו הופכות חלקות הרשומות בפנקסי השטרות או הזכויות, לחלקות הרשומות בפנקסי הבתים המשותפים וכוללות יותר מיחידת משנה אחת.
הכרעה בסכסוכים בין בעלי דירות בבתים משותפים
בסמכותם המשפטית של המפקחים על רישום המקרקעין, לדון ולפסוק בסכסוכים בין בעלי דירות בבתים משותפים, הן בענייני בתים שנרשמו בפנקס הבתים המשותפים והן בענייני בתים שטרם נרשמו.
למפקח הדן בסכסוך הוקנו כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית.
החלטת המפקח בסכסוך וצו ביניים שניתן על ידו, דינם לעניין אכיפה והוצאה לפועל ולעניין סעיף 6 לפקודת בזיון בית המשפט, כדין פסק דין או צו ביניים של משפט שלום.
הסדר זכויות הקניין במקרקעין שבתחומי המדינה
באחריות לשכות הסדר המקרקעין להסדיר זכויות קניין במקרקעין שבתחומי המדינה.
מדינת ישראל היא אחת הבודדות בעולם, בהן הונהג הסדר של זכויות במקרקעין, הנעשה בהסתמך על מדידה ומיפוי מדויקים ורשמיים, ולאחר חקירה רשמית ופומבית של תביעות וזכויות אחרות.
חברה משכנת
גוף המאכלס או משכן את חוכרי הדירות בבניין ומלווה את החוכר (שוכר לתקופה ארוכה) והטיפול בנכס וניהול רישום הזכויות לגביו.
חברה משכנת אחראית, בין היתר, להפניית רוכש נכס לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לצורך חתימה על חוזה חכירה, רישום התחייבויות או הערות על הנכס אם ישנן, ביצוע ורישום פרצלציה, רישום צו בית משותף (ברוב המקרים) ורישום הנכס בלשכת רישום מקרקעין (טאבו) על שם הרוכש או החוכר. נוסף על כך, החברה אחראית כלפי הרוכש או החוכר וכלפי הבנקים למשכנתאות לניהול רישום הזכויות על הנכס, לרבות הנפקת כתב התחייבות לרישום משכנתא, מתן אישורי זכויות ועוד.
חברה משכנת אחראית על הרישומים בנכס מהרגע בו נחתם חוזה המכר. עד להסדרת רישום הדירה בטאבו משמש הקבלן באמצעות עורכי הדין המייצגים אותו "חברה משכנת". המושג חברה משכנת גורם לפעמים לרתיעה וחששות בקרב רוכשי הדירות, לעתים במידה מסוימת של צדק.
האחריות של החברה המשכנת היא הן כלפי הרוכשים והן כלפי הבנקים למשכנתאות. במקרים רבים בהם יש העדר פרצלציה והנכס טרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים ואין אפשרות לרשום את זכויות הרוכש, הרישום נרשם אצל עורך הדין אשר מייצג את החברה.
במקרים מסוימים בהם קבלן מגיע להליכי פירוק, בית המשפט ממנה כונס נכסים אשר מחויב לבצע את כל הרישומים במתכונת של החברה המשכנת.
מתי הדירה תירשם בטאבו ?
לעתים מדובר במספר מועט של חודשים עד לרישום בטאבו, אך במקרים רבים מדובר בתקופה ארוכה מאוד שלא לומר בלתי מוגבלת.
במקרים אחרים, קיימת בעיה של היעדר פרצלציה (חלוקת הקרקע לחלקות) ולפיכך לא ניתן לרשום את הבית בפנקס הבתים המשותפים. במקרים בהם נקלע הקבלן להליכי פירוק אשר נמשכים מספר שנים, כאמור, ממנה לעתים בית המשפט כונס נכסים אשר מנהל את הרישום זמן רב במתכונת של חברה משכנת.
תהא הסיבה אשר תהא, קיימים מקרים רבים שבהם לבניין או לפרויקט מגורים שלם אין אפשרות להירשם בטאבו, ולפיכך מנוהלת לאורך זמן מערכת אלטרנטיבית המהווה מעין טאבו פרטי. כל הפעולות שניתן לעשות בדרך כלל בטאבו מתבצעות במקרים אלו בספריו של הקבלן המהווה "חברה משכנת".
אז מה עדיף (או רצוי)?
ככלל, הרציונל הוא כי כל הדירות תהינה רשומות בטאבו, אך לצערנו זה לא המצב בפועל.
נכון להיום, מאות אלפי נכסים עדיין לא רשומים בטאבו, לפעמים בשל היעדר פרצלציה (חלוקת הקרקע לחלקות) ולפעמים בגלל מצב בו החברה המשכנת פשוט "לוקחת את הזמן" ולא ממהרת לבצע את הרישום כנדרש.
גם אם הדירה שלכם או הדירה שאתם מתכננים לרכוש לא רשומה בטאבו, אין זה אומר שהיא שווה פחות או שאתם לא באמת הבעלים של הדירה. דירות שאינן רשומות בטאבו ניתנות למכירה ולהעברת זכויות ואתם תהיו רשומים כבעלי הזכויות בחברה המשכנת וברמ"י (רשות מקרקעי ישראל ובמקרים מסוימים גם יהיו רשומות לטובתכם הערות אזהרה בטאבו (כאשר כבר יש חלוקה של הקרקע לחלקות).
לסיכום, בחלק מהמקרים, עסקת מכר של מקרקעין שהרישום לגביו מתנהל בחברה משכנת עלול להיות קצת יותר מסורבל. אין זה אומר שאי אפשר להבטיח את הזכויות שלכם ולהגן עליכם כרוכשים או כמוכרים.
בכל עסקת מקרקעין, בין אם מדובר בחברה משכנת ובין אם מדובר בטאבו, רצוי להתעייץ ולהיות מלווים ע"י עורך הדין הבקיא בתחום, על מנת שיעשה את כל הבדיקות הנדרשות ויבטיח את זכויותיכם וכספכם.
