המונח "שבח" נובע מההשבחה שנעשתה בכנס, כלומר – ההפרש בין מחיר המכירה של הדירה לבין המחיר בו נקנתה הדירה על ידי המחזיק הנוכחי בנכס, עם הצמדה למדד ולאחר קיזוז הוצאות רכישה והשבחה של הנכס (כולל שכר טרחה לעורך דין על עסקת הקנייה, עמלה למתווך {עד 2% משווי הדירה}, עלויות שיפוץ הדירה, מס רכישה ובאופן כללי אגרות ומיסים, הוצאות על ריבית המשכנתא, פחת ועוד). מס השבח עומד על 25% מתוך השבח נטו שנוצר בעת מכירת הדירה.

לכן, חובה לשמור על החשבוניות של כל פעולה הקשורה לדירה, כגון שיפוץ, תשלום לעורך דין וכד', משום שבעת מכירת דירה החייבת במס, הצגת החשבוניות תפחית את הרווח ואת המס החייב.

במקרה בו התגלה כי אין שבח, רווח הון, לעומת מחיר הקנייה, אין טעם בשימוש בפטור ממס שבח, במיוחד בעקבות העבודה כי ניצול פטור מונע את הזכות לבקשת פטור במכירת דירה נוספת בעתיד.

החל מ-2014, נכנסה לתוקף רפורמה במס שבח, והפטור שהיה כמעט וגורף, בוטל.

על פי התקנות החדשות, מי שמחזיק בדירה אחת (המוגדרת 'דירה יחידה מזכה') יקבל פטור רק אם הוא מחזיק בדירה לפחות 18 חודשים. בעלי מספר נכסים ישלמו מס על פי חישוב ליניארי, אותו נסביר בהמשך. המשמעות היא ביטול הפטור על מכירה כל ארבע שנים.

עם זאת, המס יחושב על הרווח היחסי שנרשם החל משנת 2014 ועד יום המכירה (תהליך המכונה 'חישוב ליניארי' או 'הגנה ליניארית', משום שהמס מחושב ליניארית ביחס לתקופת האחזקה).

פטור ממס שבח

למרות ביטול הפטורים המרכזיים ב-2014, עדיין קיימים תנאים רבים המאפשרים פטור מלא או חלקי ממס שבח.

דירת מגורים מזכה היא תנאי מקדים לזכאות לפטור מס שבח. על פי ניסוח החוק, דירת מגורים מזכה היא דירה שהבנייה שלה הושלמה, הנמצאת בבעלות או בחכירה של 25 שנים ומעלה של אדם פרטי (ולא ישות עסקית), אשר שימשה בשיעור גבוה מ-50% מהשטח שלה לצורך מגורים בארבע השנים שקדמו למכירה (או 80% מהתקופה המחושבת למס שבח). החריגים בלשון החוק הם בית כנסת וגן ילדים, אשר נחשבים בתור דירת מגורים מזכה, על אף שלא שימשו למגורים. הפטור ניתן לתא המשפחתי כולו, ולא רק למחזיק הנכס.

אם הדירה שאתם מוכרים מוגדרת 'דירת מגורים מזכה', השלב הבא הוא מציאת מסלול הפטור הרלוונטי ביותר עבורכם. חשוב לציין כי מומלץ לתכנן את המיסוי באופן מיטבי, ולקחת בחשבון מכירות עתידיות.

כאמור, החל מ-2014, אם מוכר הדירה החזיק בזכות על הדירה במשך 18 חודשים לכל הפחות לפני המכירה, ומדובר בדירתו היחידה, הוא יזכה לפטור ממס שבח. בתיקון מצוין גם כי אם למוכר דירה כלשהי יש זכות בשיעור קטן משליש מדירה נוספת, הוא יכול ליהנות מפטור מלא על מס השבח. בנוסף, בעל דירה יחידה המחזיק ברשותו דירה שנתקבלה בירושה (בהתאם לסעיפי החוק), יהיה פטור ממס שבח על מכירת הדירה שלא התקבלה בירושה.

פטור ממס שבח על דירה מירושה

מכירה של דירה שהתקבלה בירושה מקבלת פטור ממס שבח, אך עם מספר תנאים מרכזיים: על היורש להיות צאצא (בן\בת\נכד\ה) של המוריש, ובנוסף, למוריש לא היתה יותר מדירת מגורים אחת ביום פטירתו, ואם עדיין היה בחיים ומוכר את דירת המגורים, הוא היה פטור ממס שבח בעת המכירה.

שימו לב: דירה שהורה ירש מילדו לא יכול ליהנות מפטור זה.

פטור במכירת שתי דירות

על פי נוסח החוק, תושב ישראל זכאי לקבל פטור ממס שבח בעת מכירה של שתי דירות ביחד, אך בתנאי חשוב במיוחד – מטרת המכירה צריכה להיות רכישת דירה אחת במקומן.

לפטור זה תנאים נוספים:

על שווי הדירה החדשה להיות לפחות 75% מהשווי של שתי הדירות הנמכרות. תנאי זה נועד כדי להבטיח כי ההון אכן נוצל לרכישת דירה.

במועד מכירת הדירה הראשונה, המוכר מחזיק בדירת מגורים נוספת אחת בלבד.
בנוסף, הפטור ניתן אם פרק הזמן שבין מכירת הדירה הראשונה לשנייה לא יעלה על 12 חודשים, וקניית הדירה החדשה נעשית בפרק זמן של 12 חדשים שלפני\ אחרי מכירת הדירה השנייה.
על המחיר הכולל של שתי הדירות להיות עד 2 מיליון שקל, כאשר מעל סכום זה הפטור הניתן הוא יחסי להפרש ובאשר לדירה השניה הנמכרת בלבד, ועד לסך של 3.33 מיליון שקל, כאשר מעליו לא ניתן פטור כלל.

פטור בהעברה ללא תמורה

בהתאם לדין הקיים, ניתן למכור זכות במקרקעין ללא תמורה (העברה במתנה) מיחיד לקרובו בפטור ממס שבח. לענין מס רכישה בהעברה ללא תמורה – מקבל ההעברה ישלם רק 1/3 ממס הרכישה שהיה משלם לו היה רוכש את הדירה בשווי כסף, בהתאם למדרגות מס הרכישה הידועות ביום העברת הזכויות בדירה

יש לשים לב: החל מ-2014, הגדרת 'קרוב משפחה' צומצמה, כאשר העברה בין אחים ללא תמורה תוגדר כפטורה ממס שבח רק כאשר הדירה התקבלה בירושה מהוריהם לפני ההעברה.
בנוסף, העדכונים בחוק מתייחסים לתקופת הזמן שהמחזיק בדירה התגורר בה מרגע קבלתה. מקבל דירה במתנה ייהנה מפטור ממס שבח במכירה בעתיד, אם התגורר בדירה ברציפות במשך שלוש שנים, או במשך ארבע שנים אך לא באופן קבוע.

החל מ-2018, הרפורמה מיושמת במלואה, ולכן נוספים תנאים לקבלת פטור:
ראשית, מדובר בדירה היחידה של המוכר – מדובר בתנאי הכרחי ובסיסי, כאשר בעלים של דירת מגורים יחידה (שאינו תושב חוץ) זכאי למכור דירה אחת בפטור כל 18 חודשים. הבדיקה על כמות הדירות בבעלות המוכר נעשית נכון ליום המכירה. תנאי נוסף הוא שהמוכר מחזיק בדירה 18 חודשים מיום סיום בנייה.

הסייגים לתנאי זה:

ההגדרה של 'מכירת דירה נוספת', כלומר דירה שהיא מעבר לדירה יחידה בבעלות, לא תיחשב בתור דירה נוספת אם מדובר בדירה שהאחזקה של המוכר בה קטנה משליש דירה, דירה שהושכרה בתור דירה מוכרת לפני 1997, דירה שהתקבלה בירושה והיא הדירה היחידה של המוריש והיורש הוא בן זוג\צאצא ו\או בן זוג של הצאצא של המוריש.

במקרה בו המוכר מחזיק בדירה מירושה שהחלק שלו בה אינו גדול מ-50%, הדירה לא תיחשב בתור דירה נוספת.

עוד סייג חשוב: דירה אשר נרכשה כתחליף לדירה שנמכרה ב-18 החודשים שלפני המכירה- לא תחושב כדירה נוספת.

בנוסף, הרפורמה במס השבח קובעת תקרה לפטור ממס שבח, העומדת על 4.5 מיליון שקל. כלומר, אם מס השבח המחושב גדול מ-4.5 מיליון שקל, אין פטור על החלק שמעל התקרה.